【资讯】楼市对股市摧残可能刚开始

楼市对股市“摧残”可能刚开始

中国这一轮经济结构调整带有明显的倾向性，房地产市场在调控当中首当其冲。一年时间下来，楼市在顽强的抵抗中不断退缩，整体上表现出下行趋势。接下来将会如何？市场的看法日益悲观，就连一向“坚韧”的开发商自己也改变了口风。像绿地集团董事长张玉良在博鳌论坛上就表态说，房价下跌15%~20%是合理范围。　　口风变软的背后是冰冷但极具说服力的数据。统计数据显示，48家A股上市房企2011年末的“存货”合计高达5906.74亿元，同比增长45.8%，以去年的开发和销售进度计算，48家房企目前“存货”的消化周期达4.6年。即便进入2012年，情况仍在恶化：一季度末，北京等10大城市库存积压已经达到了58.9万套，同比上升45%。　　此外，房地产企业资金链紧张的状况也可从资本市场看出端倪。据国内相关机构统计，3月份有38家信托公司共成立了190只固定收益信托产品，投向最大的是房地产行业，募集总金额为76.18亿元。另据相关的统计，房地产信托不仅发行量出现了明显上升，从预期收益率上看，近期发行的产品预期收益率也是稳中有升。以期限为12个月、18个月、24个月和36个月的产品为例，3月份发行的平均收益率分别为12.25%、10.50%、12.06%和11.83%，较2月份分别上升68.33BP、5.00BP、115.00BP和27.08BP。在这些信托产品中，还出现了开发商用A项目融资解B项目资金之困的“腾挪”现象，这些无不反映出房地产行业正在做着最后的挣扎。很明显，这样的局面是不可能持续很久的，整个市场的大规模洗牌估计很快会到来。现在只有一个问题，谁是第一个被淘汰的？什么时候到来？　　市场并没有让人们久等。据媒体报道，曾为区域销售明星的杭州金星房地产开发有限公司近日“被申请”破产。虽有人士分析称，金星房产破产案是个案，不具普遍性。不过，市场可不这么想，地产板块已受累下挫。　　当然，在信息不透明的情况下，分析房地产市场整体的资金面情况是很难的，因为在调控下，市场的分化愈加严重。申银万国日前发布的一份房地产信托研报显示，2012年集合类房地产信托共有约3062亿元本息到期，陆续从3月开始进入偿付高峰。这些急需资金周转的房企正与中国四大资产管理公司接触，希望贷款偿付到期的房产信托。问题在于，让整个市场死掉绝不是政策调控的目的，房价回归合理空间是中央一直强调的终极目标，而阶段性的“成果”则是市场力量的出清，然后重组。金星房产是第一个，但绝不是最后一个。　　据报道，建行已经向各地分行下发“2012年房地产行业信贷调整”的文件。其中将主要风险引爆点对准了抗压能力较弱的中小房地产商，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款；房地产开发企业不得纳入小企业管理，不适用普通小企业的信贷产品。”在产品配置方面，建行要求38家分支机构，严禁为其项目债及理财产品提供保证；严格控制针对房地产企业或土地储备机构的理财产品。渣打银行的一些调研也发现，大型开发商比较容易获得银行信贷，而银行对中小开发商的放贷仍然非常保守，而一些现金短缺的开发商或将拖欠银行贷款。在渣打银行调查的30家房地产公司中，有21家未清偿银行贷款，这也是渣打银行自2010年5月开始进行的调研中最多的一次。　　抗压能力相对较弱的中小开发商本就处于摇摇欲坠之中，国有大行的“严辞拒绝”很可能是压倒骆驼的最后一根稻草。连锁反应将随之而来，信托会不会提前清盘？PE会不会提前撤资？这些迹象实际上已经出现了。在有保有压的宏观经济调整下，一些大型开发商或许能够获得急需的粮草，而体弱者则必将加速出局。　　在笔者看来，A股市场中房地产板块和大盘还得有进一步抗压的准备，因为随着调控持续，真正的考验才刚刚开始，面对分化的楼市，市场动荡将持续进行。谁掌握更多的金融资源，谁就是这一轮市场调整的赢家！

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