从长租公寓“规模年考”中，看新赛道走势

房企长租公寓规模年考

1月7日，克而瑞从拥有自主公寓品牌的房企维度出发，推出了《2019年度房企长租公寓规模排行榜》（以下简称“榜单”）。榜单指出，2019年，在整体大环境不容乐观的背景下，长租公寓行业砥砺前行。行业整体来看，投资拓展偏谨慎，规模增速放缓，着力于已拓房源的开业效率和经营质量。与此同时，行业发生了一些新的变化，企业从过去单一追求规模高增长，到寻求发展模式的清晰化、差异化。例如，轻资产模式的创新，优质重资产项目的落地，“投融管退”等资产管理理念的出现。

01整体拓展增速放缓

榜单显示，在政策面延续“房住不炒”的主基调下，长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4。从规模上来看，2019年TOP20房企长租公寓的累计开业房源规模已突破32万间，成为集中式长租公寓的主力军。

对比规模增长情况来看，2018年TOP10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%，2019年增速极大放缓，仅增长了18.9%，但累计开业规模增幅达到79.6%。

由2019年各季度的增长情况来看，前三季度仍保持一定增长，第四季度整体拓展规模基本处于停滞状态。2019年，在长租公寓行业遇冷的大环境下，房企长租公寓整体风格偏谨慎，规模拓展收缩，而将主要精力放在拓展房源的开业转化方面。

02头部企业保持领先优势

榜单显示，从2019年的开业情况来看，TOP10企业的增长情况较好，而头部企业更保持了领先优势。其中，万科泊寓开业规模达10万间以上，龙湖冠寓开业规模达8万间，而旭辉领寓开业规模为26500间。万科泊寓和龙湖冠寓的新开业规模占TOP10新增总量的6成。

尤其在去年第四季度，多数企业拓展及开业规模基本处于停滞状态，而万科泊寓和龙湖冠寓的新增开业房源均达到2万间，在高基数之上仍保持了较高的开业转化。以万科泊寓为例天府手机银行，高转化主要来自前期大规模拓展房源的积累，如“万村计划”拓展的房源在去年陆续转化推出，一些大体量项目陆续开业，如深圳万科泊寓云城店，单项目规模就达到4000间。

同时，TOP20房企长租公寓阵营内也出现了部分企业因资金和运营压力，变卖资产，管理规模缩水的现象。

03运营能力是最大考验

目前，房企长租公寓阵营内，由于各企业背后的基因、资源禀赋不同，企业的发展模式开始分化。

榜单指出，一方面，头部格局已初步成型，在前期的市场化竞争中，背靠大型规模房企的优势，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等已完成全国化布局，目前处于行业领跑位置。另一方面，拥有相当体量自持类用地的央企/国企，成为市场中的稳健型选手，如中海友里、华润有巢、保利公寓及上海城方等，从经营的角度盘活持有的低效物业，且央企有更好的背书，可以承接人才公寓的运营和集体土地的开发管理。

此外，一些企业以“投融管退”的重资产模式切入，在市场上收购存量物业，定位高端，以品质化的产品，附加高溢价的服务，实现物业的价值提升，通过资产证券化或交易实现退出，如阳光城睿湾、景瑞悦樘等。

克而瑞榜单还指出，房企长租公寓依托房地产开发的经验，在产品标准化复制、迭代升级方面具备优势，尤其对于住宅产品力较强的房企。

但对于租赁行业来说，运营才是重中之重，就目前来看，房企长租公寓整体运营能力偏弱，精细化运营的管理意识不足。受开发思维影响，房企做租赁的逻辑仍侧重在金融层面。未来，当企业建立起规模效应之后，盈利成为下一阶段的重点，运营能力是房企系面临的最大考验。

集中式公寓运营商规模年考

纵观2019年，在经历了非理性的繁荣阶段之后，市场对前期盲目追求扩张速度和规模，导致物业资源利用低效、产品良莠不齐以及资产估值泡沫化的现象给予了纠偏。针对完善长租公寓市场监管的政策也不断出台，对公寓物业的合法性、合规性都提出了更高的要求，行业正向着更理性的方向纵深发展。这在1月7日克而瑞发布的《2019年中国长租公寓规模排行榜》中有所体现。

根据克而瑞以运营商为统计范围的《2019年度运营商长租公寓规模排行榜》显示，2019年，在开业规模上，乐乎、魔方、V领地三家运营商位列榜单前三名。

01整体扩张速度放缓

榜单显示，2019年，集中式公寓运营商整体的规模扩张速度放缓，相较2018年，运营商TOP10的拓展规模增长约24%，大幅下滑。由于去年四季度的开业及拓展情况来看，大部分企业处于接近停滞状态。

从开业房源规模来看，乐乎凭借轻资产模式发力加速，由2018年的TOP3上升为TOP1。2019年，乐乎引入有朋加盟模式后快速扩张，在第三季度跃居榜单TOP1后，四季度依然保持高增速。同时，城家在去年下半年获得了3亿美元的A轮融资提交序号，第四季度新开业房源约4000间，在排行榜中上浮2名。

此外，今年集中式公寓运营商TOP10阵营中有2家企业新上榜，即YOU+国际青年社区和贝客；而受融资环境的影响，也有2家企业因资金紧缺全面停止了拓展，且面临着资产重组。

受整体投资环境收缩的影响，一些企业出现资金链断裂，导致前期被资本推高的公寓估值下跌。同时，部分头部企业也因物业合规性问题、经营性亏损、行业社会舆论表现不佳而带来整体资产估值的下降。

2019年，投资人对公寓并购更加理性和挑剔，投资标准更加严苛地考量资产的合规性和收益性，如早期存量的集中式公寓合规性不足，公寓物业的土地使用属性、建筑消防配置存在风险等都影响了集中式公寓的收购溢价和交易效率。

02产业变迁催生蓝领新赛道

2019年，在以白领公寓为核心竞争赛道之外，运营商转向挖掘细分市场，聚焦坪效更高的蓝领公寓。

从企业层面看，专注企业宿舍的安歆集团成功并购逗号公寓，顺利获得由凯雷投资领投的数亿元人民币C轮融资；魔方调整战略规划，大力发展“9号楼”蓝领公寓，在2019年完成累计开业近10000间的突破；配合产业园区需求发展蓝领公寓的中富旅居乐璟，也在2019年完成布局上海、苏州、天津、青岛、武汉等城市大型产业园。

榜单指出，虽然盈利模式和市场逻辑较好，但蓝领公寓行业受政策影响的风险更大，尤其各城市对于蓝领公寓的界定相对模糊，对于规模化发展存在潜在风险。同时，对运营管理能力的要求更高，更需要精细化运营。

未来，在市场监管趋严之下，随着市场竞争有效性的提升，将更考验公寓项目的硬核运营实力，行业将进入精细化运营时代。在规模之外，未来有望形成以运营和产品为驱动力的市场竞争格局。